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　　摘要：房地产去库存是今年中央经济工作的五大任务之一，也是供给侧改革在今年的工作重点。从理论上看，去库存最好的方法是降价，通过下调房价增大市场需求，使得需要购房但没有能力购房的民众可以伴随着房价下降而成为购房群体，由此拉动房地产去库存。然而，房地产是投资品，股市暴涨暴跌反映了老百姓有买涨不买跌的习惯，在房价持续下降过程中，民众可能形成下跌预期而延缓购房，但房价大幅下跌却容易导致拥有住房的人群加快出售住房，由此可能加剧供需失衡局面，导致房价暴跌甚至出现危机的问题。

　　房价下降不仅影响房地产交易的供需平衡，还会影响房地产抵押品价值。拥有大量房地产抵押的商业银行等金融机构可能由于房价的下跌而增大风险，地方政府土地财政由于房地产市场而难以为继，先前通过土地作为抵押的地方融资平台等相关贷款可能滋生新的风险。通过降价去库存的效果有待观察，而且可能还会引发其他领域的问题，从而房地产降价难以成为政府去库存的占优策略。

　　结合今年以来房地产的表现来看，涨价成为去库存的重要方式。政府在去年以来持续下调房地产贷款利率，放宽房地产贷款条件，而且诸多城市放开了限购等行政管制措施，一线城市及二线热点城市具有人口流入及基础设施等优势，这些地区房地产市场吸引大量资金流入，北京、上海、深圳等一线城市房地产持续暴涨，南京、厦门、合肥等城市房地产出现了抢购现象，这些城市去库存速度大于预期，突出了房价上涨去库存的较好效果。

　　房价上涨去库存具有其内在的道理，只要民众预期房价上涨的速度超过资金成本，那么购房就成为资金保值增值的重要手段，特别是在当前利率比较低及货币相对宽松的背景下，房价上涨容易引发资金的大规模进入，催生房地产去库存的提速。虽然房地产价格的未来走势仍然有待观察，但如果为了实现去库存的目标，那么如何营造房地产上涨预期可能成为重要的看点。

　　去库存背景下开征房产税可能推高房价

　　从上面的分析来看，在当前各级政府实施去库存战略之际，房价不能出现单边普遍下跌的预期，房产税改革不能改变这种态势，否则去库存的压力会显著增大。在此背景下，房产税的实施不仅无法稳定房价，反而可能导致房价进一步上涨。

　　一方面，开征房产税并不必然对房价构成下行压力。上海已经实施房产税试点五年多，但上海的房价未改上涨态势，今年以来还出现了较大幅度的上涨。上海房地产的经验表明，房产税未必促使房价稳定或者出现下降。未来中国在全国推行房产税，如果沿用上海的房产税制办法，那么有理由相信全国房价的总体态势可能不会受到房产税的影响。

　　另一方面，房产税的开征可能通过转嫁等方式推高房价。当前中国如果全面推行房产税改革，那么房地产的持有成本将上升，如果该成本无法转嫁，那么房地产投资等需求将下降，房地产去库存的问题可能受到影响。为了保障开征房产税后去库存政策的落实，政府应保证市场对房地产投资等需求的稳定，直接的结果就是让房产税能够转嫁到房价，否则房地产投资需求下降的问题或许无解，因而，出台房产税的结果可能是房价的进一步上涨。

　　房产税改革应兼顾房地产市场的稳定

　　如何保证房产税既能尽快推出，同时又不影响房地产市场稳定，尤其是能够保证房地产去库存政策的有效落实，这是中国房产税改革的重点和难点。结合当前的形势看，尽管房产税开征面临着诸多挑战，但通过优化制度设计，房产税改革还是有可能兼顾房地产市场的稳定。

　　首先，房产税应该采取累进税制。累进税率的设计为政府促进房地产市场稳定提供重要的政策工具，通过实施房地产累进税率，拥有更多住房的人群可能面临更高的房产税率，由此有助于避免房地产大量集中到少数人手中的问题，同时也有助于遏制炒房团集中炒房引发房价暴涨的问题，结果将有助于促进住房市场的供需平衡及结构优化。当然，累进税率的具体制度安排需要详细的研究，否则不恰当的税率可能引发房地产市场的剧烈波动，较为稳妥的做法是先采取较低的税率，然后再根据市场表现进行动态调节。

　　其次，房产税应因地施策或者因城施策。中国各地房地产库存及价格都存在较大差异，如果全国统一实施相同的房产税，可能使得有些地方房地产市场陷入困境，而有些地方房地产市场依然过于火爆。结合现实的情况看，房产税的实施权限应下放到地方政府，由各地自行决定税收细则及开征的时机。针对房地产库存压力较大的三四线城市，可以考虑暂缓开征房产税，以免增加新的不确定性，也可以考虑开征房产税，但将相关的收入用于补贴购房者，由此释放潜在的住房刚需，缓解去库存的压力。

　　第三，房产税改革应与国家税制改革相结合，保证总体税负不出现上升，为房地产发展营造稳定的宏观环境。房产税收将为政府带来新的收入，但同时也增大社会的税收压力，影响个人可支配收入，可能对宏观经济发展构成制约，影响宏观经济稳定，反过来影响房地产稳定发展的环境。政府通过税制结构优化改革，开征房产税的同时降低个人所得税等税收水平，平滑社会微观主体的收入水平，促进宏观经济发展稳定，有助于促进包括房地产在内的产业经济稳定。

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　　文/关圣财神（gscs918 )